Wat betekent de Omgevingswet voor je verbouwing?

Sinds 1 januari 2024 regelt de Omgevingswet vrijwel alles rond bouwen en verbouwen, en dat verandert vooral hoe en waar je een vergunning aanvraagt. De regels over wat je op jouw perceel mag bouwen zijn niet in één klap anders geworden, maar ze zitten nu in een nieuw stelsel met eigen begrippen, een eigen loket en een andere manier van kijken naar één en dezelfde verbouwing.

Het belangrijkste om te snappen: één verbouwing kan tegenwoordig uit twee losse stukken bestaan die apart worden beoordeeld. Aan de ene kant de vraag of het bouwwerk technisch veilig en goed is, aan de andere kant of het op die plek en in dat gebied wel mag. In dit artikel lopen we praktisch door de vergunningcheck, die zogenoemde knip, wat er is veranderd ten opzichte van vroeger en het tijdelijke deel van het omgevingsplan. Zo weet je na afloop welke stap voor jouw plan aan de beurt is.

Wat is de Omgevingswet en waarom raakt die jouw verbouwing?

De Omgevingswet heeft tientallen oude wetten en regelingen samengevoegd tot één stelsel voor de fysieke leefomgeving. Voor jou als verbouwer betekent dat vooral dat het oude bestemmingsplan is opgegaan in het omgevingsplan van je gemeente, en dat de landelijke bouwregels op een nieuwe manier zijn verdeeld. De kernvraag blijft hetzelfde als altijd: mag ik dit hier bouwen, en zo ja, onder welke voorwaarden.

Wat je hierbij helpt te weten:

• Het bestemmingsplan heet nu omgevingsplan, en daar staan de regels in over gebruik, hoogte, oppervlakte en de plek van bebouwing op je perceel.
• De gemeente is en blijft meestal het loket waar je aanvraag terechtkomt.
• De inhoudelijke ruimte die je hebt, verschilt nog steeds per adres en per gebied.

Wil je eerst begrijpen hoe het stelsel in elkaar zit, lees dan de uitleg over de Omgevingswet en het verschil tussen bestemmingsplan en omgevingsplan. Daarna kun je gerichter naar je eigen situatie kijken.

De knip: bouwactiviteit en omgevingsplanactiviteit

Dit is de grootste verandering voor verbouwingen. Waar je vroeger één omgevingsvergunning voor het bouwen aanvroeg, kent de Omgevingswet nu twee aparte toestemmingen die los van elkaar worden beoordeeld. Dat heet in de praktijk de knip.

• De technische bouwactiviteit. Dit gaat over de vraag of het bouwwerk zelf veilig, gezond en constructief in orde is, volgens de landelijke bouwtechnische regels. Denk aan constructie, brandveiligheid en isolatie.
• De omgevingsplanactiviteit. Dit gaat over de vraag of het bouwwerk op die plek in dat gebied is toegestaan, volgens het omgevingsplan van je gemeente. Denk aan hoogte, oppervlakte, de afstand tot de erfgrens en of het binnen het bouwvlak valt.

Het gevolg is dat je voor één verbouwing soms voor het ene deel geen vergunning nodig hebt en voor het andere deel wel, of andersom. Iets kan technisch vergunningvrij zijn en toch strijdig met het omgevingsplan, of precies passen binnen de planregels terwijl er nog wel een technische melding of vergunning speelt. Je moet dus altijd beide kanten nalopen en niet stoppen zodra één deel groen licht geeft.

De vergunningcheck in het Omgevingsloket, stap voor stap

Het centrale punt om je plan te toetsen is het landelijke Omgevingsloket. Daar zit een vergunningcheck waarmee je aan de hand van je adres en het type werk ziet of je een vergunning nodig hebt, een melding moet doen, of dat je zonder toestemming aan de slag kunt. Zo pak je het aan:

• Verzamel eerst de basis: je adres, wat je precies wilt doen (bijvoorbeeld een uitbouw, dakkapel of schuur) en de globale maten.
• Kijk vooraf in het omgevingsplan wat op jouw perceel geldt, zodat je de vragen in de check goed kunt beantwoorden.
• Doorloop de vergunningcheck. Die kijkt naar zowel het technische bouwdeel als het omgevingsplandeel.
• Noteer de uitkomst per onderdeel. De uitkomst kan zijn: vergunningplichtig, meldingsplichtig, of geen toestemming nodig.

Let op dat de check een hulpmiddel is en geen garantie. Bijzonderheden zoals een monument of beschermd gebied, of specifieke regels in jouw omgevingsplan, kunnen de uitkomst veranderen. Twijfel je, vraag dan het omgevingsloket of de gemeente om bevestiging voordat je begint.

Wat er verandert ten opzichte van vroeger

Voor veel kleine verbouwingen verandert er in de praktijk minder dan je zou denken, maar de manier waarop je het regelt is wel anders. Een paar dingen die opvallen als je het vergelijkt met de situatie van voor 2024:

• Twee toestemmingen in plaats van één. Door de knip beoordeel je het bouwtechnische deel en het ruimtelijke deel apart, met eigen regels en soms eigen procedures.
• Ander begrippenkader. Het omgevingsplan vervangt het bestemmingsplan, en gemeenten mogen meer zelf regelen dan vroeger. Daardoor kunnen regels tussen gemeenten meer verschillen.
• Meer nadruk op de gemeente. Regels die vroeger landelijk vastlagen, kunnen nu in het lokale omgevingsplan staan. Wat in de ene gemeente vergunningvrij is, kan in de andere net anders liggen.
• Vergunningvrij blijft bestaan, maar check het. De categorie vergunningvrij bouwen is er nog, maar of jouw plan eronder valt hangt af van zowel de landelijke regels als je omgevingsplan.

De rode draad: ga er niet vanuit dat wat een buurman of een oud voorbeeld op internet zegt ook voor jou geldt. Toets het altijd op jouw eigen adres. Zie ook mag ik dit bouwen voor een praktische ingang per situatie.

Het tijdelijke deel van het omgevingsplan

Toen de Omgevingswet inging, had niet elke gemeente meteen een volledig nieuw, uitgewerkt omgevingsplan klaar. Om dat op te vangen bestaat elk omgevingsplan op dit moment uit twee delen. Dat is belangrijk om te weten, want het bepaalt waar je regels vandaan komen.

• Het tijdelijke deel. Hierin zitten van rechtswege je oude bestemmingsplannen en een set landelijke regels die tijdelijk zijn overgeheveld (in de praktijk vaak de bruidsschat genoemd). Dit deel geldt totdat de gemeente het vervangt.
• Het nieuwe deel. Dit vult de gemeente stap voor stap zelf in met eigen, nieuwe regels. Waar de gemeente al iets nieuws heeft vastgesteld, geldt dat boven het tijdelijke deel.

Gemeenten hebben tot een wettelijke einddatum de tijd om alles om te bouwen naar één samenhangend omgevingsplan. Tot die tijd kan het zijn dat de regels voor jouw perceel deels nog uit je oude bestemmingsplan komen. Voor jou betekent dit vooral: kijk altijd naar de actuele situatie op je adres, want het kan net veranderd zijn. Meer achtergrond vind je op de pagina over het omgevingsplan en over wat een bestemmingsplan is.

Hoe check je dit op je adres?

De theorie is nuttig, maar uiteindelijk telt wat er voor jouw perceel geldt. Zo kom je van algemeen naar concreet:

• Zoek eerst je adres op met de adres-tool en bekijk welke bestemming en regels bij jouw perceel horen.
• Bekijk je perceel op de bestemmingsplan-kaart om te zien waar het bouwvlak ligt en wat er over hoogte en oppervlakte is geregeld.
• Bepaal wat je precies wilt en vergelijk dat met de regels. Voor veelvoorkomende plannen kun je direct kijken bij wat mag ik bouwen.
• Doorloop daarna de vergunningcheck in het Omgevingsloket voor zowel het technische deel als het omgevingsplandeel.

Past je plan niet binnen de regels, dan is dat niet meteen het einde. Soms kun je afwijken van het bestemmingsplan of het omgevingsplan laten wijzigen. Wil je dat verkennen zonder direct een volledige aanvraag in te dienen, dan kan een principeverzoek uitkomst bieden. Dit artikel is informatie en geen juridisch advies. Voor de exacte regels voor jouw situatie zijn het omgevingsplan van je gemeente, de adres-tool en het Omgevingsloket leidend.