Afwijken van het bestemmingsplan: binnenplans, BOPA en kruimelgevallen

Wat betekent afwijken van het bestemmingsplan?

Een bestemmingsplan bepaalt wat op een stuk grond mag: welke functie (bijvoorbeeld wonen, bedrijf of agrarisch) en welke bouwregels gelden, zoals hoogte en het bouwvlak. Wil je iets dat daar net niet in past, dan zijn er grofweg vier routes: het valt onder vergunningvrij bouwen (dan hoef je niks aan te vragen), je wijkt binnenplans af, je wijkt buitenplans af via een BOPA, of de gemeente past het plan echt aan. Welke route past, hangt af van hoe groot de afwijking is.

Belangrijk om te weten: sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet en is het bestemmingsplan opgegaan in het omgevingsplan van de gemeente. In de praktijk zegt bijna iedereen nog gewoon bestemmingsplan. Wat vroeger een omgevingsvergunning voor afwijken heette, heet nu een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. Wil je eerst weten wat er precies op jouw adres geldt, check dan het plan en de regels voor je perceel.

Binnenplanse afwijking: de ruimte zit al in het plan

Een binnenplanse afwijking gebruikt een mogelijkheid die de gemeente zelf al in het plan heeft ingebouwd. In de planregels staat dan een afwijkingsbevoegdheid: het college mag onder bepaalde voorwaarden afwijken van een regel. Denk aan een bepaling dat de goothoogte met maximaal een paar meter mag worden verhoogd, of dat een bijgebouw net iets groter mag dan de hoofdregel toestaat. Omdat de gemeente die ruimte vooraf heeft afgewogen, is dit meestal de snelste en goedkoopste route.

Verwar dit niet met de wijzigingsbevoegdheid: daarbij wordt de kaart of bestemming echt aangepast, terwijl bij een binnenplanse afwijking de bestemming blijft en je alleen een vergunning krijgt om binnen de gegeven marges af te wijken. Of jouw plan binnen zo'n bevoegdheid past, lees je in de regels bij je perceel. Past het net niet, dan kom je bij de buitenplanse route uit.

Buitenplans afwijken met een BOPA (opvolger kruimelgevallen)

Past je plan niet in het omgevingsplan en biedt het plan ook geen binnenplanse afwijking, dan kan de gemeente toch meewerken met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, afgekort BOPA. Het college van burgemeester en wethouders beoordeelt dan of jouw activiteit past bij een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dat is de brede toets die onder de Omgevingswet in de plaats komt van het oude begrip goede ruimtelijke ordening.

Onder de oude wet bestond hiervoor de kruimelgevallenregeling: een vaste lijst met kleine afwijkingen (de kruimellijst uit het Besluit omgevingsrecht) waarvoor de gemeente relatief eenvoudig kon afwijken. Die lijst is per 1 januari 2024 vervallen. Onder de Omgevingswet is er geen apart onderscheid meer tussen kruimelgevallen en andere buitenplanse afwijkingen: alles loopt via de BOPA. Veel gemeenten hebben delen van die oude kruimellijst overgenomen in eigen beleidsregels of in hun omgevingsplan, zodat kleinere gevallen nog steeds soepel kunnen. Zoek je hoeveel ruimte er is voor bijvoorbeeld een uitbouw, een dakkapel, een schuur of een bedrijf aan huis, dan is de BOPA vaak de route.

Een BOPA wordt meestal via de reguliere procedure behandeld. De beslistermijn is dan vaak zo'n 8 weken, met een mogelijke verlenging van 6 weken. Bij zwaardere of ingrijpende plannen kan de gemeente kiezen voor de uitgebreide procedure, die langer duurt. Hoe lang het precies duurt en welke voorwaarden gelden, verschilt per gemeente en per situatie.

Begin met een principeverzoek

Voordat je een vergunning aanvraagt en kosten maakt aan tekeningen en onderzoeken, is het slim om eerst een principeverzoek in te dienen. Daarmee leg je jouw idee op hoofdlijnen aan de gemeente voor en vraag je: zou je hier in principe aan willen meewerken? Je krijgt dan een eerste standpunt terug, vaak met voorwaarden of aandachtspunten. Gemeenten adviseren dit zelf ook, omdat je zo voorkomt dat je een dure aanvraag indient die kansloos is.

Een positief antwoord op een principeverzoek is nog geen vergunning en biedt geen keiharde garantie, maar het geeft wel richting. Blijkt jouw plan kansrijk, dan weet je dat de uitgebreidere aanvraag (met bijvoorbeeld een goede onderbouwing en soms participatie met de buren) de moeite waard is. Wijst de gemeente het af, dan heb je vroeg duidelijkheid en kun je je plan bijstellen. Twijfel je over de haalbaarheid of de onderbouwing, dan kan een gespecialiseerde jurist of advocaat helpen.

Wanneer is een echte planwijziging nodig?

Afwijken werkt goed voor plannen die relatief beperkt buiten de regels vallen. Gaat het om een grotere verandering, bijvoorbeeld een compleet nieuwe functie, meerdere woningen of een verandering die het karakter van een gebied raakt, dan is afwijken via een vergunning vaak niet genoeg. Dan moet de gemeente het omgevingsplan zelf wijzigen. Dat is een zwaardere route met een uitgebreidere procedure, waarbij een ontwerp ter inzage gaat en anderen een zienswijze kunnen indienen.

Zo'n planwijziging duurt langer en kost doorgaans meer. Wat een traject precies kost verschilt sterk per gemeente en per plan, dus laat je vooraf goed informeren over de kosten. Een klassiek voorbeeld is het omzetten van een andere bestemming naar wonen. De gemeente kiest samen met jou welke route past: soms kan een groter plan toch via een BOPA, soms is een planwijziging onvermijdelijk.

Nadeelcompensatie en bezwaar van omwonenden

Als de gemeente afwijkt van het plan, kunnen buren of andere belanghebbenden daar nadeel van ondervinden, bijvoorbeeld door minder licht of uitzicht. Wat vroeger planschade heette, heet sinds de Omgevingswet nadeelcompensatie. Een vergunning om af te wijken kan een grondslag zijn voor zo'n schadeclaim. Voor het in behandeling nemen van een verzoek mag een gemeente een recht heffen; in bronnen kom je hiervoor een bedrag van maximaal 500 euro tegen, dat je terugkrijgt als de nadeelcompensatie wordt toegekend. Of en hoeveel schade er is, hangt helemaal van de situatie af en wordt per geval beoordeeld.

Andersom: ben jij juist omwonende en heb je bezwaar tegen een afwijking bij de buren, dan kun je meestal bezwaar maken tegen de verleende vergunning of een zienswijze indienen als het via de uitgebreide procedure loopt. Goede argumenten gaan over de ruimtelijke gevolgen, niet over persoonlijke voorkeuren. Wil je weten wat er op jouw eigen adres of dat van de buren speelt, check dan eerst het geldende plan via de adres-zoektool voordat je actie onderneemt.