Bestemmingsplan opstellen of laten wijzigen: wie doet wat, hoe en wat kost het

Wie stelt een bestemmingsplan eigenlijk op?

Belangrijk om te weten: een bestemmingsplan stel je niet zelf op. De gemeente is het enige bestuursorgaan dat de regels voor de fysieke leefomgeving vaststelt. Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet en is het bestemmingsplan opgegaan in het omgevingsplan van de gemeente. In de praktijk zegt bijna iedereen nog bestemmingsplan, en op deze site houden we dat woord ook aan. Meer achtergrond lees je bij wat is een bestemmingsplan en het verschil tussen bestemmingsplan en omgevingsplan.

Wat je wel kunt doen, is de gemeente vragen om de regels voor jouw locatie aan te passen. Voor zo'n particulier initiatief schakel je vrijwel altijd een stedenbouwkundig of planologisch adviesbureau in. Dat bureau maakt het plan en de onderbouwing en verzorgt de onderzoeken. De gemeente toetst het, doorloopt de procedure en in de regel neemt de gemeenteraad uiteindelijk het besluit. Kortom: jij (of je adviseur) levert het plan, de gemeente stelt het vast.

Wijzigen of afwijken: welke route past bij jouw plan?

Niet elk plan vraagt om een wijziging van het omgevingsplan. Onder de Omgevingswet zijn er grofweg twee routes. Voor een blijvende, structurele aanpassing van de regels op jouw perceel wordt het omgevingsplan zelf gewijzigd. Voor een concreter, vaak kleiner initiatief kan een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) volstaan: dan blijft het plan ongewijzigd, maar geeft de gemeente een vergunning om ervan af te wijken. Meer daarover lees je bij afwijken van het bestemmingsplan.

De oude route van de zogeheten kruimelgevallen bestaat niet meer. Die stond in de Wabo en het Bor, en die zijn per 1 januari 2024 vervallen. Voor aanvragen die na 2023 zijn ingediend is de BOPA in de plaats gekomen. Let ook op de toetsingsnorm: waar vroeger werd getoetst aan een "goede ruimtelijke ordening", is dat nu een "evenwichtige toedeling van functies aan locaties". Twijfel je welke route past bij jouw situatie, bijvoorbeeld een bedrijfspand dat je naar wonen wilt omzetten? Dan is dat precies de vraag die je in het vooroverleg met de gemeente stelt. Zie ook de algemene uitleg over het bestemmingsplan wijzigen.

Het proces stap voor stap

Of je nu het omgevingsplan laat wijzigen of een BOPA aanvraagt, de weg ernaartoe lijkt sterk op elkaar. In grote lijnen ziet het er zo uit:

• Principeverzoek of vooroverleg. Je legt je plan op hoofdlijnen voor. Het college van burgemeester en wethouders geeft aan of het in principe wil meewerken. Dit is een verstandige eerste stap, want een negatief signaal bespaart je veel kosten. Lees hoe dat werkt bij het principeverzoek.
• Opstellen van het plan en de onderbouwing. Bij een positief principebesluit laat je het adviesbureau een ontwerp met motivering en de benodigde onderzoeken opstellen.
• Ontwerp ter inzage. De gemeente publiceert het ontwerpbesluit en volgt meestal de uitgebreide procedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Belanghebbenden kunnen dan een zienswijze indienen. Die uitgebreide procedure kent een beslistermijn van in beginsel zes maanden, die met zes weken kan worden verlengd.
• Vaststelling. Bij een wijziging van het omgevingsplan stelt in de regel de gemeenteraad het besluit vast (de raad kan die bevoegdheid in bepaalde gevallen aan het college delegeren). Daarna staat beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

De hele procedure beschrijven we uitgebreider op een aparte pagina. Houd er rekening mee dat participatie (het betrekken van omwonenden) onder de Omgevingswet een vaste plek heeft gekregen.

Welke onderbouwing en onderzoeken heb je nodig?

Het zwaartepunt van het werk zit in de onderbouwing. De gemeente moet kunnen motiveren dat jouw plan past bij een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Daarvoor zijn vaak omgevingsonderzoeken nodig. Welke precies, hangt af van je plan en je locatie, maar veelvoorkomend zijn:

• akoestisch onderzoek (geluid), bijvoorbeeld bij een nieuwe woning langs een weg;
• bodemonderzoek, zeker als je een functie zoals wonen mogelijk wilt maken;
• ecologisch onderzoek (flora en fauna) en vaak een stikstofberekening;
• archeologie, externe veiligheid, luchtkwaliteit en een watertoets.

Soms is een onderzoek wettelijk verplicht, soms kan je adviseur met goede argumenten onderbouwen dat het niet nodig is. Dat scheelt in de kosten. In de planregels kom je begrippen tegen die hierbij horen, zoals het bouwvlak en de planregels die uiteindelijk voor jouw perceel gaan gelden. Wil je eerst weten wat er nu al mag, kijk dan bij wat mag ik bouwen.

Wat kost een bestemmingsplan laten maken of wijzigen?

Hier past eerlijkheid: de kosten verschillen sterk per plan en per gemeente, en een hard bedrag noemen zou misleidend zijn. Wat wel vaststaat, is uit welke onderdelen de rekening is opgebouwd:

• Leges. De gemeente brengt kosten in rekening voor het behandelen van je verzoek of vergunning. De hoogte staat in de legesverordening en loopt per gemeente flink uiteen.
• Advieskosten. Het opstellen van het plan en de onderbouwing door een adviesbureau. Dit hangt af van de omvang en complexiteit.
• Onderzoekskosten. Elk apart onderzoek (geluid, bodem, ecologie en zo verder) heeft een eigen prijs.
• Kostenverhaal en nadeelcompensatie. De gemeente kan bepaalde kosten op jou als initiatiefnemer verhalen. Wat vroeger planschade heette, is onder de Omgevingswet nadeelcompensatie. Loopt een buurman schade op door jouw plan, dan kan die daarvoor een verzoek indienen. Voor zo'n verzoek mag de gemeente maximaal 500 euro aan behandelkosten vragen, die de aanvrager terugkrijgt als de compensatie geheel of gedeeltelijk wordt toegekend.

Een uitgebreider overzicht met de verschillende kostenposten vind je bij de kosten van een bestemmingsplan wijzigen. Loopt het spaak of dreigt een geschil, dan kan een advocaat omgevingsrecht uitkomst bieden.

Eerst zelf checken wat er geldt voor jouw adres

Voordat je een adviseur inschakelt, is het slim om te weten wat er nu al voor jouw perceel geldt. Vaak kan een plan namelijk eenvoudiger dan gedacht, of blijkt iets al vergunningvrij. Op deze site zoek je op adres op welke bestemming en welke regels van toepassing zijn, en je bekijkt de kaart via de bestemmingsplankaart. De actuele regels vind je in het Omgevingsloket (regels op de kaart). Oudere plannen die nog onder het overgangsrecht gelden, staan op ruimtelijkeplannen.nl. Met die informatie op zak voer je een veel gerichter gesprek met de gemeente en je adviseur.