Een bedrijfspand kopen om in te wonen: kan dat?

Een bedrijfspand kopen om er zelf in te wonen kan, maar meestal niet zomaar: als het pand een bedrijfsbestemming heeft, is permanent wonen vaak in strijd met het bestemmingsplan. Je hebt dan bijna altijd toestemming van de gemeente nodig voordat je er legaal je hoofdverblijf van mag maken. Zonder die toestemming loop je risico op handhaving, en krijg je bovendien lastig een hypotheek en een goede verzekering rond.

In dit artikel lees je waarom wonen in een bedrijfspand meestal strijdig is, welke routes er zijn om het legaal te maken (functiewijziging of het bestemmingsplan wijzigen), en wat dat betekent voor je hypotheek, verzekering en kosten. We sluiten af met hoe je op jouw adres precies checkt wat er mag - want dit verschilt per gemeente en per pand.

Waarom wonen in een bedrijfspand vaak strijdig is

Elk perceel in Nederland heeft een bestemming in het bestemmingsplan (of tegenwoordig het omgevingsplan). Die bestemming bepaalt wat je met de grond en het gebouw mag doen. Bij een bedrijfsbestemming is het pand bedoeld voor bedrijfsactiviteiten, niet voor wonen. Permanent wonen op een plek waar dat niet is toegestaan heet strijdig gebruik, en daar kan de gemeente tegen optreden met handhaving.

Belangrijk om te weten: dat een pand er woonklaar uitziet of dat de vorige eigenaar er woonde, betekent niet dat wonen is toegestaan. De vraag is altijd wat het bestemmingsplan zegt, niet wat er feitelijk gebeurt. Let daarbij op een paar veelvoorkomende situaties:

• Een pand met puur de bestemming Bedrijf: wonen is er in principe niet toegestaan.
• Een bedrijfswoning bij het pand: die mag vaak alleen bewoond worden door iemand die aan het bedrijf verbonden is, niet door een willekeurige bewoner.
• Een gemengde bestemming: soms is wonen naast bedrijvigheid wél toegestaan - dan hoef je mogelijk niets te wijzigen.

Omdat de regels per plan en per gemeente verschillen, is het eerste wat je doet: uitzoeken welke bestemming en welke planregels precies op het adres liggen.

Route 1: functiewijziging of afwijken van het bestemmingsplan

Wil je wonen in een pand waar dat nu niet mag, dan zijn er twee hoofdroutes. De eerste en meestal snelste is een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan. Je vraagt de gemeente dan om toestemming voor het gebruik als woning, terwijl de bestemming op papier (voorlopig) blijft zoals hij is. Dit noemt men in de praktijk vaak een functiewijziging.

Of dit kan, hangt af van het gemeentelijk beleid en de plek. Gemeenten kijken onder meer naar:

• Past een woning hier stedenbouwkundig en qua leefbaarheid?
• Is er sprake van hinder van omliggende bedrijven (geluid, geur, veiligheid) door milieuzonering? Een woning te dicht op een bedrijf met een hoge milieucategorie is een veelvoorkomend struikelblok.
• Zijn er onderzoeken nodig, bijvoorbeeld naar bodem, geluid of stikstof? Zie welke onderzoeken daarbij horen.

De verstandige eerste stap is bijna altijd een principeverzoek. Daarmee vraag je de gemeente of ze in principe willen meewerken, voordat je kosten maakt voor een volledige aanvraag. Krijg je een positief signaal, dan weet je dat de route kansrijk is.

Route 2: het bestemmingsplan wijzigen naar wonen

Werkt afwijken niet, of wil je de woonfunctie definitief en juridisch stevig vastleggen, dan is de tweede route het bestemmingsplan wijzigen - onder de Omgevingswet gaat dit via een aanpassing van het omgevingsplan. De bestemming van het perceel gaat dan formeel (deels) naar Wonen.

Dit is een zwaardere en langere weg, met een uitgebreide procedure waarin ook belanghebbenden een zienswijze kunnen indienen. Het voordeel is dat de woonfunctie daarna echt in het plan staat en dus veel zekerder is - handig voor jezelf én voor een latere verkoop. De hoofdlijnen:

• De gemeente moet planologisch willen meewerken (opnieuw begint dit vaak met een principeverzoek).
• Er is doorgaans onderbouwend onderzoek nodig, wat tijd en geld kost.
• De doorlooptijd loopt al snel op tot vele maanden, soms langer.

Specifiek voor het omzetten naar een woonfunctie hebben we een aparte pagina met de aandachtspunten: bestemmingsplan wijzigen naar wonen. Reken vooraf goed door wat de stappen kosten via de kosten van een wijziging.

Gevolgen voor hypotheek, verzekering en kosten

De bestemming raakt niet alleen wat je mag, maar ook je portemonnee en je financierbaarheid. Onderschat dit niet, want juist hier lopen kopers vast na de aankoop.

• Hypotheek: een gewone woninghypotheek is meestal alleen mogelijk als het pand ook echt een woonbestemming heeft of krijgt. Zolang de bestemming Bedrijf is, val je vaak terug op een zakelijke of aflossende financiering met strengere voorwaarden en soms een lagere maximale lening. Bespreek dit vooraf met een hypotheekadviseur.
• Verzekering: een opstal- en inboedelverzekering gaat uit van het gebruik van het pand. Woon je in een pand dat als bedrijf te boek staat, dan kan een verzekeraar bij schade lastig doen of niet uitkeren. Wees hier open over.
• Kosten en heffingen: denk aan onderzoekskosten, leges en mogelijk planschade of een bijdrage aan de gemeente. Ook lokale heffingen en de WOZ-waarde kunnen anders uitpakken. Een pand met bedrijfsbestemming heeft soms een lagere aankoopprijs, maar de kosten om er legaal te mogen wonen kunnen dat verschil deels opeten.

Maak daarom vooraf een realistische rekensom: aankoopprijs plus verbouwing plus de kosten en doorlooptijd van de functiewijziging of planwijziging. Neem een ontbindende voorwaarde of voorbehoud op in de koop, zodat je niet vastzit als de gemeente niet meewerkt.

Stappenplan: zo pak je het aan

Wil je serieus een bedrijfspand kopen om in te wonen, werk dan in deze volgorde. Zo voorkom je dat je een pand koopt waar wonen nooit legaal gaat lukken.

• Stap 1 - Check de bestemming. Zoek op welke bestemming en planregels op het adres liggen. Staat er al Wonen of Gemengd, dan ben je misschien sneller klaar dan je denkt.
• Stap 2 - Lees de gebruiksregels. Kijk of wonen expliciet is uitgesloten en of er een bedrijfswoning is toegestaan, en zo ja voor wie.
• Stap 3 - Beoordeel de omgeving. Zijn er bedrijven in de buurt met milieuzonering die een woning blokkeren?
• Stap 4 - Dien een principeverzoek in. Vraag de gemeente of ze willen meewerken vóór je koopt of grote kosten maakt.
• Stap 5 - Regel financiering en verzekering. Leg de situatie voor aan een hypotheekadviseur en verzekeraar.
• Stap 6 - Bouw voorbehouden in. Koop pas definitief met een voorbehoud voor financiering en medewerking van de gemeente.

Hoe check je dit op je adres? Vul het adres van het pand in de adres-tool in of bekijk de bestemmingsplan-kaart. Je ziet dan welke bestemming en regels er gelden, zodat je meteen weet of wonen is toegestaan of dat je een van bovenstaande routes nodig hebt. Twijfel je over de uitleg van de regels of loopt de gemeente niet mee, overweeg dan advies van een specialist in bestemmingsplannen. Let op: dit artikel is informatie, geen juridisch advies - de exacte regels staan in het bestemmingsplan of omgevingsplan van jouw gemeente.