Je woning splitsen in twee of meer woningen: mag dat?

Of je je woning mag splitsen in twee of meer woningen hangt bijna altijd af van het bestemmingsplan (of het omgevingsplan) van je gemeente en van het gemeentelijk splitsingsbeleid. De ruimte in je huis maakt het misschien makkelijk om een tweede woning te creëren, maar planologisch is dat een aparte vraag. De bestemming bepaalt hoeveel zelfstandige woningen er op jouw kavel zijn toegestaan, en heel vaak is dat er maar één.

In dit artikel lees je waar je op moet letten: het maximaal aantal woningen dat de bestemming toestaat, het verschil tussen woningsplitsing en kamergewijze verhuur, wanneer je een omgevingsvergunning of een planwijziging nodig hebt, hoe gemeentelijk splitsingsbeleid werkt en waarom de parkeernorm vaak de grootste struikelblok is. Zo weet je na het lezen precies wat je vervolgstap is.

Wat zegt de bestemming: hoeveel woningen zijn toegestaan?

De eerste vraag is niet of je huis groot genoeg is, maar wat er planologisch mag. In de bestemming Wonen staat vrijwel altijd hoeveel zelfstandige woningen er per bouwvlak of per bestemmingsvlak zijn toegestaan. In veel plannen geldt de regel dat het bestaande aantal woningen niet mag toenemen, of staat er expliciet iets als 'maximaal 1 woning'. Zolang die grens er is, is een tweede woning erbij in strijd met het plan, ook als je bouwtechnisch niets aan de buitenkant verandert.

Waar je precies naar zoekt in de planregels:

• een maximum aantal wooneenheden of het aanduidingsvlak 'aantal wooneenheden' op de plankaart;
• de definitie van 'woning' of 'wooneenheid' in de begripsbepalingen;
• een verbod op het splitsen van een woning, of juist een afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid die splitsen onder voorwaarden mogelijk maakt;
• of je pand binnen het bestemmingsvlak en het bouwvlak valt waar wonen is toegestaan.

Vind je een harde bovengrens die al bereikt is, dan kun je niet zomaar splitsen en heb je toestemming van de gemeente nodig. Wat er exact in jouw plan staat verschilt per gemeente en soms per straat.

Woningsplitsing of kamergewijze verhuur: het verschil telt

Splitsen en kamerverhuur worden vaak door elkaar gehaald, maar het zijn planologisch twee verschillende dingen. Bij woningsplitsing maak je van één woning twee of meer zelfstandige woningen, elk met een eigen voordeur, keuken, badkamer en toilet. Bij kamergewijze verhuur blijft het één woning, maar verhuur je losse kamers aan meerdere huishoudens die voorzieningen delen (onzelfstandige bewoning).

Dat onderscheid bepaalt welke regels gelden:

• splitsing verhoogt het aantal woningen en botst dus met een maximum in de bestemming;
• kamerverhuur raakt eerder regels over 'huishouden', aantal bewoners of een aparte omzettingsvergunning uit de huisvestingsverordening;
• veel gemeenten hebben voor beide vormen apart beleid, met eigen voorwaarden en soms een vergunningplicht.

Wil je een deel van je huis gebruiken voor werk in plaats van bewoning, dan is dat weer een ander spoor: kijk dan naar de mogelijkheden voor een bedrijf aan huis. Twijfel je of jouw plan als splitsing of als kamerverhuur telt? Leg het aan de gemeente voor, want de kwalificatie bepaalt de hele route.

Wanneer heb je een vergunning of planwijziging nodig?

Als de bestemming een extra woning niet toestaat, gebruik je het pand straks in strijd met het plan. Dat heet strijdig gebruik en daar heb je toestemming voor nodig. Er zijn grofweg drie routes, en welke voor jou geldt hangt af van wat er in het plan staat.

• Binnenplanse mogelijkheid. Staat er in het plan een afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid voor splitsen? Dan kan de gemeente meewerken binnen de al vastgelegde voorwaarden. Dit is de snelste weg. Zie afwijken van het bestemmingsplan.
• Buitenplanse omgevingsvergunning. Staat er niets over splitsen, dan kan de gemeente onder de Omgevingswet alsnog toestemming geven via een vergunning om af te wijken van het omgevingsplan, mits het plan ruimtelijk aanvaardbaar is.
• Wijziging van het plan. Bij een verbod of een bereikt maximum kan een echte wijziging van het bestemmingsplan nodig zijn. Dat is de zwaarste en langste route.

Verander je ook bouwkundig iets, bijvoorbeeld een tweede voordeur of extra bouwlaag, dan speelt daarnaast de vraag mag ik dit bouwen. Begin bij een van de eerste twee routes; een volledige planwijziging is meestal een laatste optie.

Gemeentelijk splitsingsbeleid en de parkeernorm

Zelfs als splitsen planologisch kán, toetst de gemeente je plan aan haar eigen splitsingsbeleid. Steeds meer gemeenten hebben zulk beleid om ongewenste verdichting, slechte kwaliteit en overlast tegen te gaan. De precieze eisen verschillen sterk per gemeente, maar ze gaan vaak over dezelfde thema's:

• een minimale oppervlakte of gebruiksoppervlak per nieuwe woning;
• eisen aan geluid, brandveiligheid, daglicht en een fatsoenlijke buitenruimte;
• een maximum aantal woningen per pand, straat of buurt;
• en bijna altijd: voldoende parkeergelegenheid.

Die laatste is berucht. Een extra woning betekent volgens de gemeentelijke parkeernorm extra parkeerplaatsen, en die moet je in de regel op eigen terrein oplossen. Lukt dat niet, dan sneuvelt een splitsingsplan hier vaak op, ook als al het andere klopt. De norm hangt af van het type woning en de ligging (centrum, schil of buitengebied). Verzin die getallen niet zelf, maar vraag de exacte parkeernorm en de splitsingsvoorwaarden op bij je gemeente, want dit is per gemeente anders geregeld.

Zo pak je het aan, en zo check je het op je adres

Wil je serieus aan de slag, werk het dan stap voor stap af zodat je niet voor verrassingen komt te staan:

• Stap 1 - check de bestemming. Zoek op wat de woonbestemming op jouw adres toestaat en of er een maximum aantal woningen geldt.
• Stap 2 - bepaal de route. Zit er een afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid in de planregels, of moet je afwijken of het plan laten wijzigen?
• Stap 3 - toets aan het beleid. Vraag het splitsingsbeleid, de eisen aan oppervlakte en de parkeernorm op bij je gemeente.
• Stap 4 - dien een principeverzoek in. Met een principeverzoek weet je vooraf of de gemeente in principe wil meewerken, voordat je kosten maakt.
• Stap 5 - houd rekening met kosten en doorlooptijd. Bekijk de kosten van een planwijziging als een lichtere route niet kan.

Hoe check je dit op je adres? Vul je adres in op de adres-tool en bekijk de bestemming en de bijbehorende planregels op de bestemmingsplankaart. Zo zie je meteen welke woonbestemming geldt, of er een maximum aantal woningen is opgenomen en welke vervolgstap voor jou logisch is. Dit artikel geeft informatie en is geen juridisch advies; de exacte regels vind je in het bestemmingsplan of omgevingsplan van je gemeente en zo nodig via het Omgevingsloket.